Comme beaucoup de personnes, vous vous demandez si c’est une bonne chose de vous lancer dans un investissement Pinel. Vous êtes certainement allé chercher de l’information sur Internet, et comme moi, vous êtes tombés que sur des liens commerciaux, avec des simulateur de loi Pinel que vous ne comprenez pas, quand ce n’est pas pour vous vendre un livre ou un rendez-vous forcé avec un « conseiller » (comprenez commercial avec un discours bien rodé).

Vous voulez vous lancer, mais vous voulez d’abord comprendre comment fonctionne la Loi Pinel, et faire vos propres simulation ? Alors cet article est fait pour vous…

Ayant voulu moi aussi comprendre le dispositif Pinel avant de me lancer, j’ai étudié le sujet et j’ai réalisé mon propre simulateur de loi Pinel que je mets à disposition à la fin de cet article, à base de feuille de calcul Excel, afin de pouvoir ajuster moi-même les différentes hypothèses, et donc pouvoir prendre ma décision en tout connaissance du sujet.

Vous allez alors trouvez toutes les explications nécessaires à la compréhension du dispositif Pinel, et du simulateur de loi Pinel, que je mets à disposition à la fin de cet article

Le dispositif Pinel est-il intéressant pour moi ?

Puisque la grande question est de savoir si on doit se lancer dans un dispositif Pinel, l’approche la plus pertinente la suivante :

L’étude de la rentabilité du dispositifi Pinel revient à comparer le patrimoine obtenu au terme d’une loi Pinel, par rapport au patrimoine obtenu sans loi Pinel (en épargnant)

  • Dans le cas d’un investissement Pinel, c’est la valeur de l’immobilier acquis moins le capital de l’emprunt restant dû, ainsi que l’épargne constituée
  • Et dans le cas où l’on n’a pas investi en Pinel, c’est la valeur de l’épargne, qui est forcément plus élevée que dans le cas d’un dispositif Pinel, à condition que l’on ai épargné la même somme que l’on aurait investi mensuellement en Loi Pinel

Présenté de cette manière, cela parait assez simple, mais de nombreux paramètres entrent en jeux dans cette comparaison : le rendement de l’épargne, la revalorisation du bien acquis, son niveau d’imposition, l’année durant laquelle on souhaite revendre (ou pas) son bien…

La feuille de calcul simulation Pinel que je mets à disposition vous permettra de jouer sur tous ces paramètres. Si vous êtes impatient, vous pouvez la retrouver en bas de cet article.

Dispositif Pinel et imposition

Le dispositif Pinel étant construit sur la base d’avantage fiscal, nous commençons alors par ce sujet.

ATTENTION : Il ne faudra pas se baser uniquement sur « combien je vais payer d’impôts en moins », mais bien sur la comparaison du patrimoine en fin d’opération, comme indiqué dans le paragraphe précédent.

Le principe d’un dispositif Pinel, c’est l’acquisition d’un bien immobilier, et l’engagement de le louer pour une durée minimale, et un loyer maximal. En contrepartie, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt.

Comme vous allez percevoir des loyers (revenu locatif), il va falloir déclarer ces revenus aux impôts. Pour cela, deux options sont possibles :

  • Le régime micro-foncier
  • Le régime réel

Dans le cas du régime micro-foncier, vous aurez un abattement arbitraire de 30% sur la somme déclarée, correspondant à une estimation moyenne de vos charges locatives. Vous ne serez donc imposés que sur les 70% restants. Si vous estimez que vous avez davantage que 30% de charges, alors il vaut mieux opter pour le régime réel.

A noter qu’il est tout à fait possible techniquement d’opter pour ce régime dans le cas d’un dispositif Pinel, mais on perd alors tout l’intérêt du dispositif !

Vous choisirez donc le régime réel pour le dispositif Pinel, afin de pouvoir déduire la totalité de vos frais locatifs.

Calculateur / Simulateur de Loi Pinel

Je vous propose un simulateur de Loi Pinel qui va vous permettre de comparer l’enrichissement de votre patrimoine avec et sans dispositif Pinel. Comme l’avenir est par définition incertain, vous pourrez jouer sur toute une série de paramètres pour faire votre comparaison.

Une fois que vous aurez entré les données classiques telles que le prix du bien, votre épargne, le montant des loyers, votre imposition et les données concernant votre prêt, vous pourrez ajuster les paramètres de simulation tels que la revalorisation du bien immobilier, le taux d’épargne, etc…

Le simulateur est présenté sous la forme d’une feuille de calcul, dont chaque ligne représente une année de la durée de l’étude. Vous pourrez bien évidemment ajuster toutes les hypothèses correspondant à votre situation.

Données sur l’acquisition du bien

Dans un premier temps, vous allez pouvoir renseigner les données correspondant à votre projet d’acquisition :

Données sur le prix du bien à acquérir
  • Prix du bien : valeur immobilière du projet
  • Frais de notaire : calculé automatiquement en fonction du prix du bien
  • Cout opération : correspond au prix du bien + frais de notaire

Ensuite, il vous faudra saisir les données concernant l’épargne et l’apport. Ces informations sont indispensables pour calculer en fin d’opération le patrimoine avec et sans Loi Pinel :

Épargne et apport
  • Épargne à considérer : le montant de l’épargne dont vous disposez
  • Montant de l’apport : montant de l’épargne que vous allez utiliser pour financer l’acquisition de votre bien
  • Travaux initiaux : si vous considérer que vous devrez financer quelques travaux avant la location (comme par exemple la pose d’une cuisine, ce qui est courant dans du neuf)
  • Reste en épargne : correspond à votre épargne minorée de l’apport et des travaux initiaux
  • Taux annuel épargne : correspond au taux moyen de placement de votre épargne. Vous verrez que ce paramètre joue un rôle essentiel dans la comparaison finale.

Enfin, vous pourrez ajuster les données du prêt, et vous obtiendrez alors le résultat en terme de mensualités et couts des intérêts :

Caractéristiques du prêt
  • Montant du prêt : calculé automatiquement en fonction du prix du bien, des frais de notaires, de l’apport initial
  • Durée du prêt : à ajuster selon votre situation
  • Taux du prêt : à ajuster en fonction du prêt obtenu
  • Taux assurance : à ajuster en fonction du prêt obtenu
  • Montant total des intérêts : cette valeur correspond au cout total de votre prêt en intérêts
  • Montant total assurance : cette valeur correspond au cout total de l’assurance de votre prêt
  • Montant mensualité : ce que vous avez à payer chaque mois pour rembourser votre emprunt (capital + intérêt + assurance)

Calcul des Revenus fonciers

Le revenu foncier se calcule assez simplement, de la manière suivante :

Revenu Foncier = Loyer Intérêts charges déductibles

  • Le Loyer représente le cumul des sommes versées par votre locataire sur une année.
Loyer annuel attendu
  • Les Intérêts représentent le cumul des intérêts d’emprunts pour une année donnée.
  • Les charges déductibles correspondent principalement au montant annuel des charges de copropriété que vous devez vous acquitter en tant que propriétaire. Une estimation classique de son montant est d’environ 25% du loyer.
Charges déductibles

A noter que vous pouvez également déduire l’assurance habitation du propriétaire non occupant, la taxe foncière hors ordures ménagères, travaux, … (c’est le champs « autres dépenses » indiqué ci-dessus.

On obtient alors la valeur suivante dans notre exemple. C’est le montant que vous allez déclarer à vos impôts en tant que revenus locatifs, dans le cas du régime réel

Calcul des revenus fonciers

Plus d’informations sur les Revenus Fonciers

Imposition des Revenus fonciers

Maintenant que vous connaissez le montant estimatif de vos revenus fonciers, il est alors possible de calculer le montant additionnel d’impôts que cela va engendrer :

Imposition supplémentaire = Prélèvements sociaux sur Revenus Fonciers + impacts des Revenus Fonciers sur les revenus imposables

Les prélèvements sociaux sur les Revenus Fonciers sont à ce jour de 17,2%


Concernant l’impact des Revenus Fonciers sur vos revenus imposables, cela dépends bien évidemment du montant actuel de vos revenus imposables, ainsi que du nombre de vos part.
Cette estimation est prise en compte et calculée dans le simulateur de loi Pinel, moyennant que vous ayez entré vos revenus imposables et votre nombre de parts fiscales :

Données d’imposition

Vous découvrirez alors en colonne « Montant additionnel d’impôts » l’estimation de cette valeur.

Montant additionnel d’impôts

Crédit d’impôt du dispositif Pinel

Nous venons de constater que les revenus fonciers génèrent un montant additionnel d’impôts, mais n’oublions pas qu’il faut prendre en compte maintenant le crédit d’impôt généré par le dispositif Pinel, qui va venir en contrepartie de votre augmentation d’impôts !

Rappelons que le taux de réduction varie en fonction de la durée d’engagement :

  • 12% pour une durée de 6 ans
  • 18% pour une durée de 9 ans
  • 21% pour une durée de 12 ans

La réduction annuelle d’impôts est donc calculée de la manière suivante :

Réduction = taux / durée

Donc pour 18% sur 9 ans, cela donne 2% par an.

Ensuite, ces 2% s’appliquent sur la valeur d’acquisition du bien immobilier. Pour un achat d’une valeur de 150.000€, on obtiendra alors 3000€ de crédit d’impôt par an.

Calcul de l’impôt net à payer
  • Impôts sans dispositif Pinel : montant actuel de vos impôts sur la base des hypothèses renseignées
  • Impôts avec dispositif Pinel: montant actualisé de votre impôt en tenant compte des revenus fonciers générés par les revenus locatifs
  • Montant additionnel d’impôts : on fait la différence des deux dernières valeurs et on obtient le montant additionnel
  • Crédit d’impôt Pinel : valeur annuelle du crédit d’impôt obtenu grâce au dispositif Pinel
  • Impôts nets à payer : estimation de la valeur finale de l’impot à payer, en tenant compte des revenus foncier, et du crédit d’impôt Pinel

Si on fait un rapide calcul, on voit que l’on obtient une réduction nette de 2.062€ d’impôts par an (6587€ – 4525€). Mais attention, il ne faut surtout pas s’arrêter à ce chiffre, car n’oublions pas que vous avez un crédit à payer également.

Un des chiffres le plus important à considérer alors, c’est l’effort de trésorerie supplémentaire que va vous demander un investissement Pinel, c’est-à-dire « combien en plus il faut sortir chaque mois » en moyenne, en tenant compte de toutes les rentrées et sorties d’argent.

Effort de Trésorerie par mois

Pour calculer l’effort de trésorerie, rien de plus simple, il suffit d’additionner toutes les rentrées d’argent supplémentaires (Loyer, crédit d’impôt), et de soustraire toutes les sorties supplémentaires (Remboursement d’emprunt, charges déductible, impôt supplémentaire dû aux revenus locatifs, taxe foncière…)

Effort de trésorerie

Dans notre exemple, pour la première année, l’effort de trésorerie supplémentaire sera de 534€ par mois. Ce montant varie d’année en année, en fonction par exemple des intérêts d’emprunts que l’on déduit pour le calcul du revenu locatif.
De manière quasi-systématique, cet effort de trésorerie augmente d’année en année, vous pourrez le constater dans la feuille de calcul de simulation

Alors, Pinel ou pas Pinel ?

Et maintenant, êtes-vous en mesure de vous décider ? Et bien non !! Car il vous manque une donnée essentielle :

Vais-je m’enrichir davantage en investissant en loi Pinel ou sans loi Pinel ?

Il faut alors comparer l’évolution du patrimoine dans les deux cas :

  • En investissement Pinel, il faut considérer au terme de l’opération la valeur du bien immobilier acquis, et le restant à payer du crédit immobilier.
  • Sans investissent Pinel, l’effort de trésorerie est considéré comme mis en épargne. A terme, c’est le rendement de l’épargne qui sera significatif.

Il faut alors comparer la valeur du patrimoine dans ces deux cas, pour une année future donnée :

Comparaison de patrimoine avec et sans Pinel

Le tableur vous donne année par année le comparatif des deux cas, et vous permet alors de décider en toute connaissance de cause. Vous pourrez jouer sur l’ensemble des paramètres pour ajuster la simulation à votre situation, et du coup vous pourrez enfin prendre une décision éclairée !

Téléchargez le simulateur de loi Pinel

Maintenant que vous avez bien compris toutes les explications, à vous de jouer pour savoir si vous allez vous lancer !

Simulateur loi Pinel
Simulateur loi Pinel

Cet article a 5 commentaires

  1. Sebastien

    Bonjour,
    Votre fichier est erroné sur l’estimation de l’impôt annuel
    Cordialement

  2. Larick

    Bonjour,

    Pour estimer le montant des impôts, j’utilise la fiche explicative fournie par le site gouv.fr. Il est vrai qu’il faut que j’actualise ma formule, car c’est celle de 2018, et la fiche a été actualisée pour 2019, et comporte des ajustements relatifs à la baisse d’impots, mais l’écart ne devrait pas être trop significatif.

    Dans tous les cas, il ne s’agit que d’une estimation, et vous pouvez tout à fait (c’est même recommandé) reporter la valeur du montant de vos « vrais » impôts à la place de l’estimation.

    En attendant, je vous remercie pour votre retour.

    Cordialement.

  3. Christophe

    Bonjour,
    Merci pour cette simulation qui va me servir de base pour mon analyse Pinel!
    J’aimerai faire une remarque. La colonne « effort d’épargne par mois » est renseignée avec toutes les déductions sur l’année donc ce n’est pas réellement ce que l’investisseur va devoir sortir chaque mois (le libellé de la colonne peut être trompeur). Les charges qui sont déduites ici doivent être tout de même payées mensuellement ou au trimestre par exemple. Ce qui va être dépensé en avance est (à minima):
    – la différence entre les mensualités du crédit – loyer perçu
    + les assurances
    + taxe foncière
    + charge de copro
    + travaux au bout de 10 ans?

    JE pense être dans le vrai
    Merci en tout cas le travail partagé 😉
    Cordialement

  4. Larick

    Bonjour Christophe,

    Votre remarque est pertinente dans le sens ou le calcul de cette colonne « Effort trésorerie par mois » est fait pour une année, et est rapporté au mois en divisant par 12. Il est vrai que pour chaque mois de l’année en question, cet effort va varier, mais la somme de ces 12 mois devrait tout à fait correspondre au calcul. Je pourrais changer la colonne en « effort trésorerie par année », pour mieux refléter la réalité, mais le rapporter au mois peux être davantage « parlant » puisque la plupart des foyers font leur budget au moins.
    MAis je prends en compte votre remarque et rajouterai un commentaire dans la colonne pour préciser que le montant peut varier, et que ce chiffre représente une moyenne sur l’année.

    Merci pour votre commentaire, j’au souhaité partager, car à chaque fois que j’ai recherché de genre de feuille de calcul, je suis toujours tombé sur des sites commerciaux, ou intéressés, et jamais sur des site totalement neutre et factuels, ce que j’essaie de faire !

    Bonne continuation,

    Cordialement

  5. brutus

    top ce simulateur, manque juste les impots fonciers du logement acheté non ?

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